Neuvontapuhelin.png0600 199 33
Oikeudellisten asioiden neuvontapuhelin
(1 € + ppm/min)

Artikkelikirjastostamme löydät satoja asiantuntijoiden laatimia artikkeleja useista eri aihealueesta

Virheen seuraamukset kiinteistön kaupassa – hinnanalennus, kaupanpurku ja vahingonkorvaus

Julkaistu 17.12.2012

Asianajaja Antti Suhonen, Mikkeli, Asianajotoimisto Suhonen Oy, antti@suhonen.info

Virhearvioinnin lähtökohtana kiinteistön kaupassa on osapuolten välinen sopimus. Ostajalla on (laatu-, vallinta- ja oikeudellisen) virheen perusteella oikeus hinnan-alennukseen tai vaatia kaupan purkua. Ostaja voi saada myös vahingonkorvausta, jos myyjä on toiminut tuottamuksellisesti (esimerkiksi tahallaan salaamalla jonkin tietämänsä vian). Jos kiinteistössä on salainen virhe, ostajalla ei ole oikeutta hinnanalennuksen lisäksi vahingonkorvaukseen. Myös salaisen virheen tapauksessa voidaan vaatia kauppa purettavaksi, jos havaittu virhe on olennainen.

Hinnanalennus

Hinnanalennus lasketaan kiinteistön ominaisuuksien ja alkuperäisen kauppahinnan vertaamisen avulla. Alennetun kauppahinnan avulla pyritään saamaan hinta vastaamaan virheellisen kiinteistön arvoa. Hinnanalennus voidaan siis laskea esimerkiksi käyttämällä laskuperusteena aiheutuvia korjauskustannuksia.

Lopullista hinnanalennusta määriteltäessä tulee katsoa, onko kiinteistö myyty yleistä markkinahintaa edullisempaan tai kalliimpaan kauppahintaan. Jos kauppahinta poikkeaa kaupantekohetken yleisestä markkinahinnasta (käyvästä arvosta), laskuperusteena voidaan käyttää suhteellista laskutapaa.

Suhteellisuusperiaatetta noudatettaessa alle markkinahinnan myydyn kiinteistön hinnanalennus voi muodostua virheen arvoa pienemmäksi ja vastaavasti ylihintaan ostetun kiinteistön hinnanalennus virheen arvoa korkeammaksi. Mikäli kaupankohteessa on kaupantekohetkellä havaittava virhe, kauppakirjaan kannattaa kirjata yksilöidysti, että kyseinen virhe tai virheet on otettu huomioon jo kauppahinnan määrittämisen yhteydessä.

Vahingonkorvaus

Hinnanalennuksen ohella ostaja voi vaatia vahingonkorvausta esine-, henkilö- ja varallisuusvahingoista vahingonkorvauslain mukaisesti. Virheen vuoksi aiheutuneita korvattavia kustannuksia voivat olla esim. selvittelykustannukset, tilapäisen asunnon vuokra, irtaimistolle aiheutuneet vahingot, terveyshaitat jne.

Kaupan purkaminen

Kaupan purkaminen tarkoittaa, että myyjä palauttaa ostajalle kokonaisuudessaan jo maksetun kauppahinnan lain määräämine korkoineen ja kiinteistön omistus palautuu myyjälle. Virheen seuraamuksena kaupan purku tulee kysymykseen vain silloin, kun virhe on kaupan kokonaismerkityksen kannalta olennainen (ks. myös artikkeli ”Virheen vaikutuksellisuuden merkityksestä kiinteistökaupassa”). Olennaisuusvaatimus täyttyy, kun ostaja ei olisi tehnyt kauppaa, mikäli hän olisi ollut tietoinen kaupankohteen virheestä, esim. kiinteistöä ei voi käyttää ostajan aikomalla tavalla terveysvaaran vuoksi tai virhe ei ole korjattavissa (kohtuullisin kustannuksin, kohtuullisessa ajassa). Olennaisuusvaatimuksen täyttymisen näyttäminen voi olla joskus vaikeaa. Ostajan kannattaakin keskustella myyjän kanssa kauppakirjaan kirjattavasta ns. nollatoleranssista ja sopia kaupan ehdoksi sen, ettei kohteessa ole esim. kosteusvaurioita. Kaupan purkua koskeva vaatimus on esitettävä kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle.

Virheen korjaaminen

Osapuolet voivat myös sopia virheen korjaamisesta muiden korvausvaihtoehtojen sijaan. Myyjä ei ole kuitenkaan lain mukaan velvollinen korjaamaan virhettä henkilökohtaisesti. Myyjällä ei ole myöskään ensisijaista oikeutta vaatia, että hän saisi korjata virheen, josta ostaja on reklamoinut.

- See more at: http://opuslex.fi/virheen-seuraamukset-kiinteiston-kaupassa-hinnanalennus-kaupanpurku-ja-vahingonkorvaus/#sthash.nuMDLNHe.dpuf