Neuvontapuhelin.png0600 199 33
Oikeudellisten asioiden neuvontapuhelin
(1 € + ppm/min)

Artikkelikirjastostamme löydät satoja asiantuntijoiden laatimia artikkeleja useista eri aihealueesta

Ostajan, myyjän ja välittäjän vastuut kiinteistö- ja asuntokaupassa

Julkaistu 22.7.2019

Ostaja. Ostajan vastuulla on tarkastaa kiinteistö ennen kaupan solmimista. Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkastaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansa pitävyyttä. Ostajan ei tarvitse myöskään ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, jonka hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehdessä. Myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on asiassa menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Kun ostaja on havainnut virheen, on hänen velvollisuutensa ilmoittaa sitä ajoissa. Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Ostaja menettää oikeuden vedota laatuvirheeseen myös tapauksissa, joissa laatuvirheestä ei ole ilmoitettu viiden vuoden sisällä kiinteistön hallinnan luovuttamisesta. Myyjä ei vapaudu vastuusta, vaikka reklamointi olisikin myöhästynyt, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Asunto-osakeyhtiön tapauksissa virheistä on ilmoitettava ensimmäisen vuositarkastuksen yhteydessä (uudet asunnot) tai 2 vuoden sisällä (käytetyt asunnot).

Myyjä. Myyjä vastaa kiinteistön virheistä, myyntihetkeen asti. Tällaisia virheitä ovat esim. laatuvirheet, vallintavirheet ja oikeudelliset virheet. Laatuvirheisiin kuuluvat tapaukset, joissa kiinteistö tai rakennus ei vastaa sitä mistä on sovittu tai siitä annettuja tietoja. Myyjällä on tiedonantovelvollisuus ostajaa kohtaan. Kauppaan olennaisesti vaikuttavista seikoista myyjän on annettava oikeat ja riittävät tiedot kiinteistöstä ostajalle. Tällaisia tietoja ovat esim. maaperän ja vesistön puhtaus, rakennusten koko, ikä ja rakenne. Myyjän on myös totuudenmukaisesti ilmoitettava kiinteistön käyttöä haittaavat seikat ja mahdolliset viat. Myyjän edellytetään kertovan myös sellaisista seikoista, joiden perusteella voidaan epäillä kiinteistössä olevan vikaa. Laatuvirheitä ovat myös salaiset virheet, joilla tarkoitetaan sitä, että kiinteistö poikkeaa merkittävästi siitä, mitä vastaavalta kiinteistöltä vastaavassa tilanteessa voidaan odottaa. Esimerkkitapauksena ovat laho- tai homevauriot nuorissa omakotitaloissa.

Vallintavirheet ovat tapauksia, joissa omistaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla. Vallintavirheitä ovat esim. harhaanjohtavat tiedot kaavasta tai kiinteistön rakennusluvista. Kyse voi olla myös rakennuksen suojelusta tai naapurikiinteistön käyttämisestä. Oikeudellisista virheistä on kyse, kun ostaja voi niiden johdosta menettää omistusoikeuden kiinteistön oikealle omistajalle tai jos myyjä antaa virheellisiä tietoja esim. panttioikeuksista tai muista kiinteistöön kohdistuvista toisen oikeuksista, kuten vuokraoikeuksista.

Välittäjä. Kiinteistön välittäjän tehtävä liittyy kiinteistön välittämiseen, joten hänen vastuunsa myös rajoittuu siihen. Kiinteistön välittämistä käsittelee laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä. Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välittäjän on annettava toimeksiantajalle kaikki tiedot, jotka se tietää, tai jotka sen tulisi tietää, ja jotka vaikuttavat kaupasta päättämiseen. Välittäjän on myös annettava tiedot kauppaan vaikuttavista seikoista vastapuolelle. Välittäjällä on myös selonottovelvollisuus asiakirjoista, jotka sen lain mukaan tulee esittää kiinteistön kaupan yhteydessä (esim. lainhuutotodistus, rasitustodistus, asiakirjat mainittu kiinteistönvälityslain 10 §:ssä).