2015

Olennainen laatuvirhe kiinteistökaupassa

Julkaistu: 10.09.2015

Tapauksessa A oli ostanut kiinteistön, jolla sijaitsi vuonna 1955 rakennettu asuinrakennus. Rakennuksen alapohjassa ja pesutiloissa oli havaittu kaupan jälkeen kosteusvaurioita, joiden korjauskustannukset olivat merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä A oli voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Terveystarkastaja oli lausunnossaan suositellut, ettei rakennuksessa asuta ennen alapohjan korjaamista, ja lausunnon mukaan rakennuksen virheestä voi aiheutua myös terveyshaittaa. Käräjäoikeus katsoi, että kiinteistön virhe oli siten olennainen, että A:lla oli oikeus purkaa kauppa.

Hovioikeus teki oman arvion korjauskustannusten määrästä hyväksymättä yhdenkään todistajan arviota sellaisenaan. Arvion mukaan korjauskustannukset olisivat 29 prosenttia kauppahinnasta. Hovioikeuden mukaan kohteessa voidaan katsoa olevan olennainen virhe, kun virheen korjauskustannukset ovat vähintään 40 prosenttia kauppahinnasta, joten virheet olisivat korjattavissa kohtuullisin kustannuksin.

Hovioikeus katsoi myös, että virheet oli korjattavissa kohtuullisessa ajassa. Hovioikeuden mukaan asiaa kokonaisuutena arvioiden kaupan kohteessa ei ollut olennaista virhettä eikä kaupan purkamiselle edellytyksiä.

Korkein oikeus katsoi, että laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. KKO:n näkemyksen mukaan virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta ei voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.

Kun kysymys on tällaisesta rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle. Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen.

Vauriot ovat laadultaan sellaisia, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen ja rakennusten vaurioitumisen jatkumisen estäminen edellyttävät virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. Virheiden korjauskustannukset ovat merkittävät ja olennaisesti suuremmat kuin A on voinut kauppaa tehtäessä olettaa joutuvansa maksamaan kohtuullisina korjauskuluina.

Alapohjan vaurioiden korjauskustannusten määrä on osittain epävarma. Tämä ei Kuitenkaan voi rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen, kun otetaan huomioon korjausten välttämättömyys ja kustannusten vaikea arvioitavuus. KKO:n mukaan hovioikeuden arvioimaa korjauskustannusten määrää on myös pidettävä suurena suhteessa kiinteistön kauppahintaan.

Korkein oikeus katsoi, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä olennaisena. Sen vuoksi asiassa on edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle A:n vaatimuksesta.

 

Katso KKO sivuilta

Löydätkö vastauksen kysymykseesi artikkeleistamme?

Uutiset

Rikoslakiin tulee uusi törkeää luonnonsuojelurikosta koskeva säännös

Aiemmin laissa ei luonnonsuojelurikoksesta ollut törkeää tekomuotoa. Rikos voidaan arvioida törkeäksi, jos se on kokonaisuutena arvostellen törkeä ja se aiheuttaa vakavaa vaaraa luonnolle, sillä tavoitellaan huomattavaa taloudellista hyötyä tai se on erityisen suunnitelmallinen. Rangaistus rikoksesta on neljästä kuukaudesta neljään vuoteen vankeutta.

Lue uutinen

Uutiset

Korkolain mukainen viitekorko ja viivästyskorot 1.1.–30.6.2016

Korkolain mukainen viitekorko ajanjaksona 1.1.–30.6.2016 on 0,5 %. Viivästyskorko tänä ajanjaksona on siten 7,5 % vuodessa (viitekorko lisättynä korkolain 4 §:n mukaisella 7 prosenttiyksikön lisäkorolla).

Lue uutinen

Uutiset

Suomi ja Espanja allekirjoittivat verosopimuksen

Sopimus muuttaa muun muassa Suomessa sijaitsevan osakehuoneiston vuokrauksesta ja myynnistä saatavan tulon verotusta. Jatkossa Suomi verottaa sekä vuokratuloa että luovutusvoittoa, joita Espanjassa asuvat henkilöt saavat Suomessa sijaitsevista osakehuoneistoista.

Lue uutinen

Puhelinpalvelu

0600 199 33

Oikeudellisten asioiden neuvontapuhelin (3,10 € + ppm/min)

OpusLexin lakimiehet palvelevat sivua myös puhelimitse! Puhelinneuvontaa numerossa 0600 199 33 (3,1 € + ppm/min). Sinua lähinnä vapaana oleva OpusLexin lakimies vastaa puheluusi arkipäivisin kello 8:00-16:00 välisenä aikana, aattopäivinä klo 8:00-14:00.