Neuvontapuhelin.png0600 199 33
Oikeudellisten asioiden neuvontapuhelin
(1 € + ppm/min)

Ajankohtaisia uutisia lainsäädännöstä ja sen muutoksista

Korkein oikeus arvioi asunto-osakeyhtiökokouksen päätöksen lain- ja yhtiöjärjestyksen vastaisuutta sekä yhdenvertaisuusperiaatteen soveltumista

Julkaistu 15.6.2016

 

Asunto-osakeyhtiö L oli aikaisemmin perinyt käyttömaksun yhtiön yhteisissä tiloissa olevan pyykkituvan käytöstä. Yhtiökokous oli annettujen äänten enemmistöllä päättänyt, että pyykkituvan käytöstä aiheutuvat kustannukset katetaan yhtiövastikkeilla eikä käytöstä peritä erillistä käyttömaksua. A ja B omistivat L:n asunto-osakeyhtiöstä kahden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet.

A ja B olivat moittineet L:n yhtiökokouksen edellä kerrottua päätöstä. He ovat katsoneet, että päätös on L:n yhtiöjärjestyksen sekä asunto-osakeyhtiölain vastainen. A ja B olivat edelleen katsoneet, että päätöksellä oli loukattu asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatetta. Pyykkitupaa käyttäville osakkeenomistajille oli heidän mielestään annettu epäoikeutettua etua, koska yhtiön tilojen käyttöoikeus on luovutettu heille käypää korvausta alemmalla hinnalla.

Alemmat oikeusasteet olivat hylänneet kanteen. Korkeimmassa oikeudessa oli ratkaistavana kysymys siitä, onko yhtiökokouksen päätös, jonka mukaan pyykkituvan käytöstä aiheutuvat kustannukset katetaan yhtiövastikkeista saaduilla tuloilla eikä erillistä käyttömaksua peritä, ollut asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen sekä asunto-osakeyhtiölain ja erityisesti sen osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta koskevan säännöksen vastainen.

Yhtiövastikkeella katettavat menot

Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 2 §:n mukaan yhtiövastikkeella voidaan kattaa yhtiön menot, jotka aiheutuvat esimerkiksi kiinteistön ja rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta (2 kohta) tai muista yhtiölle kuuluvista velvoitteista (5 kohta).

Korkein oikeus totesi, että vaatteiden peseminen ja kuivattaminen kuuluvat asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajien tavanomaisiin asumistarpeisiin. Tilojen osoittaminen ja ylläpitäminen asunto-osakeyhtiön yhteisissä tiloissa näihin tarpeisiin liittyy siten kiinteästi yhtiön pääasialliseen tarkoitukseen eli yhtiön kiinteistön ja rakennusten hallitsemiseen osakkaiden tavanomaisten asumistarpeiden tyydyttämiseksi. Pyykkituvan ylläpidosta yhtiölle ja siten sen osakkeenomistajille aiheutuvat vuotuiset kustannukset olivat lisäksi varsin kohtuullisia. Yhtiöllä on harkintavalta sen suhteen, milloin yhtiön pyykkituvan ylläpito on yhtiön kannalta perusteltua.

Korkein oikeus katsoi, että pyykkituvan aiheuttamat kustannukset voidaan kattaa yhtiövastikkeista saaduilla tuloilla, kun yhtiöjärjestyksestä ei muuta johdu.

L:n yhtiöjärjestys ei nimenomaisesti velvoittanut yhtiökokousta päättämään muista osakkeenomistajilta perittävistä maksuista kuin yhtiövastikkeista. Sellainen velvollisuus ei myöskään käytännössä seuraa vastikkeelle määritetystä käyttötarkoituksesta, koska vastikkeella voidaan yhtiöjärjestyksen mukaan rahoittaa yleisesti ottaen kaikki hallinto- ja hoitokustannukset sekä muut tarpeelliset menot.

Korkein oikeus katsoi, että L:n yhtiökokouksen päätös, jonka mukaan pyykkituvan käyttökustannukset jäävät katettavaksi yhtiövastiketuloista, ei ole ollut asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 2 §:n yhtiövastiketta koskevien säännösten eikä L:n tuolloin voimassa olleen yhtiöjärjestyksen vastainen.

Päätöksen arviointi yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta

Asiassa tuli lisäksi arvioida, oliko yhtiökokouksen päätös, jonka mukaan talon pyykkituvan käyttökustannukset katetaan yhtiövastikkeesta ilman että pesu- ja kuivaustilojen käytöstä peritään erillistä käyttömaksua, asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:n mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Saman pykälän ja saman lain 6 luvun 14 §:n mukaan yhtiökokous ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Korkein oikeus totesi, että osakkeenomistaja on lähtökohtaisesti velvollinen vastikkeenmaksun muodossa osallistumaan kaikkiin yhtiön tarkoituksen toteutumisen kannalta tarpeellisiin kustannuksiin riippumatta siitä, missä määrin hän saa toimenpiteistä välitöntä hyötyä. Silloinkaan, kun käyttömaksuja asunto-osakeyhtiössä peritään, maksut eivät välttämättä vastaa tarkasti kysymyksessä olevasta käytöstä aiheutuvia kustannuksia. Mahdollinen erotus käyttökustannusten ja -maksujen välillä on tällöinkin katettava yhtiövastikkeiden kertymästä.

Yhdenvertaisuusperiaatteen toteutumista asunto-osakeyhtiön tilojen käyttömaksun osalta on edellä lausutun perusteella arvioitava tapauskohtaisesti. Harkinnassa voidaan tällöin kiinnittää huomiota muun ohella siihen, minkälaisesta yhteisten tilojen käytöstä on kysymys, palveleeko yhteisten tilojen käyttö yhtiön tarkoitusta ja onko kaikilla lähtökohtaisesti yhtäläinen oikeus ja mahdollisuus käyttää kysymyksessä olevaa tilaa tai hyödykettä. Yhdenvertaisen kohtelun loukkaus on kyseessä silloin, jos samassa asemassa olevia osakkeenomistajia kohdellaan eri tavalla myöntämällä jollekin epäoikeutettua etua muiden osakkeenomistajien tai yhtiön kustannuksella.

Kaikilla osakkeenomistajilla ja muilla asukkailla oli ollut yhtäläinen oikeus varata pyykkituvasta vuoroja ja käyttää yhtiön koneita. Pyykkitupaa oli ollut oikeus käyttää myös oman huoneistossa olevan pesukoneen rinnalla esimerkiksi isompien pyykkimäärien pesemiseen. Samoin kaikilla osakkeenomistajilla ja asukkailla on ollut mahdollisuus käyttää pyykin kuivattamiseen tarkoitettuja tiloja ja näin hyötyä yhtiön yhteisten tilojen käytöstä.

Korkein oikeus katsoi, että pyykkituvan käytöstä aiheutuvat kustannukset ovat olleet määrältään kohtuullisia, ne on voitu kattaa yhtiövastikkeesta ja että pyykkituvan ylläpito on liittynyt kiinteästi yhtiön pääasialliseen tarkoitukseen eli osakkaiden asumistarpeiden tyydyttämiseen. Korkein oikeus totesi myös, että menettely ei ole tuottanut osakkeenomistajille eikä muille yhtiön asukkaille epäoikeutettua etua toisten osakkeenomistajien tai yhtiön kustannuksella.

Onko päätös voitu tehdä annettujen äänten enemmistöllä

Korkein oikeus totesi, että asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 9 §:ssä ilmaistun pääsäännön mukaan päätökset yhtiökokouksessa tehdään annettujen äänten enemmistöllä, jollei mainitussa laissa säädetä tai yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Korkein oikeus katsoi, että päätös on siten voitu tehdä annettujen äänten enemmistöllä.

Korkeimman oikeuden johtopäätös

Korkein oikeus katsoi, että moitekanteen kohteena oleva yhtiökokouspäätös ei ole ollut sisällöltään asunto-osakeyhtiölain tai L:n yhtiöjärjestyksen vastainen eikä siten pätemätön taikka mitätön.

Korkein oikeus ei muuttanut hovioikeuden tuomion lopputulosta.

 

 

Koko korkeimman oikeuden ratkaisun perusteluineen löydät täältä