Neuvontapuhelin.png0600 199 33
Oikeudellisten asioiden neuvontapuhelin
(1 € + ppm/min)

Artikkelikirjastostamme löydät satoja asiantuntijoiden laatimia artikkeleja useista eri aihealueesta

Vastuunrajoituslauseke kiinteistökaupassa

Julkaistu 22.7.2019

Myyjän vastuuta kiinteistön virheistä voidaan rajoittaa etukäteen kiinteistön kaupasta sopiessa. Maakaari sallii kiinteistön ostajan ja myyjän lain mukaisista oikeuksista ja velvoitteista toisin sopimisen. Myyjän vastuun rajoittaminen kaupan virheistä tulee kuitenkin tehdä yksilöidysti. Muuten yleisellä vastuurajoituslausekkeella kuten ”kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on”, voitaisiin rajoittaa myyjän vastuu olemattomiin kaikista virheistä, jotka kiinteistössä mahdollisesti myöhemmin ilmenisivät.

Jos myyjä haluaa vastuunrajoituslausekkeellaan sulkea vastuunsa tietyn virheen osalta kokonaan pois, vastuunrajoituslausekkeen tulee yksilöidä kohteen virhe (tai virheet) niin yksiselitteisesti, että kummallakin osapuolella on selvä kuva siitä mistä virheistä myyjä ei vastaa. Esim. ”myyjä ei vastaa kiinteistöllä olevan kaivon käyttökelpoisuudesta” on tarpeeksi yksilöity vastuunrajoitusehto.  Virheen yksilöinti tulee olla sellainen, että ostajalla on mahdollisuus ottaa virhe huomioon määrittäessä kohteen kauppahintaa. Virheen yksilöinnin riittävä tarkkuus ei ole helposti määriteltävissä ja yksilöinnin tarkkuuden arviointi on joskus edennyt korkeimpaan oikeuteen asti. Virhe, jota ei ole yksilöity riittävästi johtaa ehdon pätemättömyyteen, joten vastuurajoituslausekkeita käytettäessä yksilöinnin tulisi olla niin tarkkaa kuin mahdollista.

Myyjän vastuuta voi rajata kaupassa myös muilla tavoin kuin sulkemalla vastuu kokonaan pois tietyn virheen osalta.

Vastuunrajoituslauseke voi rajoittaa myyjän vastuuta virheen seuraamuksista. Ehdossa yksilöidään kohteen virhe ja sen jälkeen rajoitetaan myyjän vastuuta kyseisen virheen seuraamuksista. Esimerkkinä olisi esim. ehto, jonka mukaan ”myyjä vastaa virheen aiheuttamasta vahingosta, vain siltä osin, kun ostajan oikeus hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen ylittää 10 000 euroa. Myyjän vastuun enimmäismäärä on 40 000 euroa”.

Vastuunrajoituslauseke voidaan sopia myyjän mahdollisuudesta kaupan purkuun hinnanalennuksen/vahingonkorvauksen sijasta. Osapuolet voivat yhdessä sopia hinnanalennukselle/vahingonkorvauksen määrälle rajan, jossa myyjä voi maksamisen sijasta purkaa kaupan. Esimerkiksi ”vahingon määrän ylittäessä 33 % kauppahinnasta, myyjällä on vaihtoehtoisesti oikeus purkaa kauppa”. 

Mahdollinen hinnanalennus tai vahingonkorvaus voidaan korvata kiinteämääräisellä sopimussakolla. Tällöin sopimukseen lisätään ehto, jonka mukaan myyjä maksaa valmiiksi sovitun summan mahdollisesta virheestä, riippumatta sen todellisista kustannuksista. Sopimussakon määrä on näin irrallinen todellisista vahingon aiheuttamista kustannuksista. Esim. ” virheen aiheuttaessa vahinkoa ostajalle, on ostajalla oikeus vaatia myyjältä 10 000 euron sopimussakon suorittamista”.

Vastuunrajoituslauseke voi myös lyhentää aikaa, jossa ostajan on ilmoitettava kiinteistön kohteen virheistä. Maakaaren mukaan ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on sen huomannut tai kun hänen olisi tullut se huomata. Virheestä on huomautettava 5 vuoden sisällä kiinteistön hallinnan luovuttamisesta. Ostaja menettää oikeuden vedota virheeseen, jos hän tee sitä määräajassa. Osapuolet voivat kaupan yhteydessä sopia siitä mitä pidetään kohtuullisena aikana virheiden huomaamisesta ilmoittamiseen, sekä 5 vuoden enimmäismäärärajan lyhentämisestä. Aikarajoista sopiessa on kuitenkin otettava huomioon, ettei niiden lyhentäminen saa vaarantaa ostajan oikeutta vedota virheeseen.